2022年，中山楼市的十大真相！
今天再聊聊楼市，关于中山楼市到底怎么样，大家众说纷纭，这里算是一并解答。
新盘没能守住1.4万/平大关
二手回落至1万/平
根据中国房价行情网数据，中山一手房10月均价13625元/平，走势如下图，看似一条水平线，实则已经跌破了1.4万/平大关。
二手方面，安居客上显示，挂牌均价10588元/平，呈下降趋势。
但，现在还是稳字当头。
二手房房叔多说两句。对于卖家来说，想让自己的房子卖出个好价钱，就要给点耐心了。着急出手的话，可能就要按自己需求降点。
对于买家来说，想淘到笋盘，依然是要不断看房，保证自己的现金流，随时出击。
“金九银十”已是过去
二手房挂牌将进入5万+套
再看二手的情况，今年挂牌量高达4万+套，其中乐有家显示挂牌42594套，贝壳挂牌48388套。
后续挂牌，会继续增加还是下跌，就要等等看了。
听说中山房价冲4万，真的假的？
那是备案价，≠成交价。
这边说中山均价跌破1.4万/平，那边又说中山出现了4万+的天花板，到底哪个是真的？
事实上，这些都是真的，但不完全对。
毕竟，中山1.3万/平是全市均价。中山那么大，不同板块价格差异不小。
| 最新房价地图
| 21年11月房价地图
东部、中心城区普遍房价较高，东部最高又在马鞍岛。
冲4万的备案价就是出现在马鞍岛。
其实，这也不是第一次出现中山4万+的声音了，去年马鞍岛保利天汇6栋备案，最低在3.6万+元/平起步，最高则去到39500元/平。
但是各位，备案价≠成交价，有可能会打折成交的。
狂欢的朋友，可以冷静点了。
楼市告别普涨，分化就会继续
楼市犹如马太效应，热者恒热，凉者越凉。
今年中山楼市也是分化越来越明显的一年，有些盘开盘红红火火，有些盘一声不吭，仿佛被人遗忘。
比如5月开盘的朗诗新城，开盘一个半小时，卖了130套，给冰冻的楼市添了一把火。
又如6月开盘的万科金域国际，首开推了250套，结果开盘当天就去化了220套，令人意想不到。
| 万科金域国际现场
除了这些热盘、指标盘外，其余项目，也在特价上下了不少“功夫”。
比如最近讨论度较高的中山宝龙城，特价房1.3x万/平起，引起了不少购房者的注意。
还有南区豪宅德商樾玺，宣传海报上直接打出“买一套送一套”的吸睛字眼，据说现在毛坯大平层还有大幅度的让利。
只不过特价房之间也有分化，天天打特价，去化反而一般的项目还是占多数。
镇区之间亦有高下，热门的板块动辄月成交上百套，冷门的板块成交甚至只有个位数。
这说明优质资产的价值不会消退，若投资还是选在热门板块更佳。
新盘数量腰斩
本土房企撑起供应大旗
今年的开盘量肉眼可见的减少。
据房叔不完全统计，2022年1-11月共开盘了13个住宅项目，这其中本土房企就占了6个，品牌房企只有7个。
相比去年30+盘入市的盛况，今年开盘数量直接腰斩，这可能是近几年开盘项目最少的一年。
一方面，入市项目中通过招拍挂开发的，只有6个，大部分项目要么是以前的储备用地，要么是接盘的项目。
另一方面，开发商多少有些刻意放缓推盘的节奏，想在回暖的时候放盘是个共识。
只有国企敢拿地了
出让宅地史无前例的少！
本以为去年拍出8宗宅地，已是低谷，但没想到这个记录可能还有机会被打破。
回顾今年的土拍记录，宅地只有三宗拍出，若把年底即将竞拍的两宗宅地算上，满打满算只有5宗宅地可能拍出。
卖出的宅地少，明年的新项目也不会多，牵一发而动全身。
再者就是老生常谈的话题，土拍市场全靠国企/央企兜底了。
今年拍出的宅地共由三个开发商拿下，分别是中山城建（中山国企）、华发（珠海国企）、小榄菊城（镇属集体企业）。
是的，全部都是城投兜底，年底还会不会有地块挂牌？我们拭目以待。
政策不断在放松
三道红线，享年27个月
虽然中山的买房政策在大湾区已经算放松，但也经不住行业冷风狂吹。
所以给政策松绑无疑是重头戏，我们简单回顾一下今年的楼市利好：
到了下半年，松绑政策不减反增。
债券方面，《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。浩浩荡荡，救地产16条。
首先，稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营房企一视同仁。
其次，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，推动着房地产行业尽快回到良性发展的轨道。
在股权方面，近日，证监会发布支持房地产企业涉及的5个方面！
包括有：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。（感兴趣可以看看专家解析）
最后到信贷方面，四大银行给部分房企批了超1万亿融资额度！
至此，享年27个月的“三道红线”，终于说再见了。
救市的脚步还迈向了二手市场。（回顾）
9月30日国庆节前，财政部发布“政策大礼包”，支持出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
毕竟激进的时代，大跨步的人才能吃螃蟹，而不确定的环境，确定性比黄金贵。
一个事实
中山买房，本地客才是主力
以前投资热情高涨的时期，深圳客、东莞客外区客户购买力强，第一次到售楼部就能成交。
当潮水退去，外区客户的比例会相应下降，而本地客群比例会增加。
但，你可能没想到中山本地客的市场占比，一向“秒杀”外地客。
据乐有家统计显示，今年上半年，中山本地客的购买力，已经暴涨至89%了！
开发商们是时候想想中山人会对什么样的产品买账。毕竟，中山的楼市，中山本地购买力一直是占大头。
3000+亿，交通强市
中山仍在疯狂修路修轨道
基建狂魔的称号，中山还没有落下。
在快速路和高速上，中山在建南外环、世纪快线等6条快速路；待建北部快线、西北快线等8条快速路。
中山的多条快速路，正在“快速化”。
高速方面，中开高速、东外环等6条高速将新建，还将改扩建中江高速和广澳高速。
轨道方面更是前所未有的推进，南珠中城际（18号线）二次环评出炉，具体的站点位置亮相。
深茂铁路、广中珠澳高铁两条城际预计在年内动工，轨道上的大湾区，中山正加速融入。
当然，中山在其他配套上也不懈怠：
至此，中山楼市的十大真相总结完毕。
老实说，中山的利好真的不少，尤其是政策松绑、基建大推进，前者对于购房者、开发商刺激力度是前所未有的，而后者则将加速大基建、城市配套的落成。
中山依旧具备腾飞的想象力，只是再需要些时间等待。
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